Reajuste de aluguel e ações de despejo: estão proibidos durante a pandemia?

A ampla crise desencadeada principalmente pela pandemia de covid-19 impactou o bolso de muitas pessoas. Teve quem perdeu o emprego, quem teve seus rendimentos reduzidos e até quem perdeu totalmente sua fonte de renda. Como consequência, houve impacto no mercado de locação de imóveis residenciais e comerciais.

No início da pandemia, assistimos muitos locadores dando desconto no aluguel para seus bons inquilinos, por alguns meses. Afinal, é melhor receber um aluguel menor do que ficar com o imóvel vazio, tendo que arcar com as contas, como IPTU e condomínio, por exemplo. 

Na época, a expectativa era de que a pandemia duraria um curto período, voltando à normalidade rapidamente, o que não aconteceu. O tempo foi passando e foi chegando a hora do reajuste anual do valor do aluguel, conforme o aniversário do contrato. 

Apesar de o reajuste ser amparado pela lei e previsto nos contratos de locação, muitos perguntam, entretanto, se há alguma nova regra que impede o aumento do aluguel por conta do estado de calamidade ainda em vigor? A resposta é: não. Pelo menos por enquanto, o que vamos explicar mais adiante.

Geralmente, os índices mais comuns nos contratos de locação de imóveis são o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Em 2020, o IGP-M acumulou alta de 23,14%, enquanto o IPCA ficou em 4,52%. O acumulado de 12 meses, entre junho/2020 e junho 2021, é de 35,75% do IGP-M e 8,35% do IPCA.

Então, para reajustar, é só aplicar o índice previsto no contrato, como sempre foi. Porém, nada impede a tentativa de negociação entre os próprios contratantes, o que tem ocorrido com frequência, em razão da situação financeira delicada em que várias famílias se encontram nesta crise. 

Se não houver um consenso entre as partes, ou o inquilino desocupa o imóvel, caso já tenha passado a carência do contrato, ou se aciona a via judicial para se tentar buscar um acordo quanto aos valores contratuais.

Reajuste pode ser proibido

Anteriormente, citamos que não há uma regra que proíba o reajuste de aluguéis, mas isso pode mudar. Existe, por exemplo, o projeto de lei 631/2021, do deputado Alexandre Frota (PSDB-SP). Conforme noticiou a Agência Câmara de Notícias, essa proposta, que tramita na Câmara dos Deputados, quer impedir reajustes de contratos de aluguéis, em qualquer modalidade, até dezembro de 2022.

“Essa medida visa garantir que o contrato continue sendo cumprido, mas sem deixar de considerar as dificuldades por que passam a população brasileira devido à pandemia de covid-19. É melhor os locadores receberem um pouco menos de aluguel do que nada receberem”, disse Frota sobre o projeto.

E quanto a despejo?

No fundo, a situação de despejo não é muito diferente da questão de reajuste de aluguéis. 

Por conta da queda do poder aquisitivo e do alto nível do desemprego, muitos inquilinos não estão conseguindo cumprir com o compromisso de pagamento de aluguéis ou, pelo menos, não aguentariam bancar o reajuste no valor previsto em contrato.

Como consequência, o número de ações com pedido de despejo não para de crescer. No primeiro trimestre de 2021, houve um aumento de 79% no estado de São Paulo, por exemplo – foram 8,4 mil ações, enquanto de janeiro a março de 2020 foram 4,6 mil.

De acordo com a campanha Despejo Zero, 14,3 mil famílias foram removidas de seus lares de março de 2020 a início de junho de 2021 em todo o Brasil; e cerca de 84 mil famílias estão ameaçadas de remoção.

Com o objetivo de frear essa escalada, o Senado aprovou em junho último o projeto de lei 827/2020, o qual suspende medidas judiciais de despejo ou desocupação de imóveis até dezembro de 2021. O PL volta à Câmara para aprovar o pedido de exclusão dos imóveis rurais do âmbito do projeto, conforme informou a Agência Senado.

Segundo o PL 827/2020, a suspensão vale somente para contratos de aluguel no valor de até R$ 600 para imóveis residenciais e de até R$ 1,2 mil para imóveis não residenciais. Retroativo, ele abrange todas as ações desde março de 2020 que ainda não foram concluídas. 

No projeto, porém, há uma exceção: não vale no caso de imóvel ser a única propriedade do locador e o dinheiro do aluguel consistir em sua única fonte de renda. 

É bom lembrar que esses projetos de lei (sobre reajuste de aluguel e sobre despejo) só entram em vigor depois de sancionados e promulgados (assinados). 

Fontes:

https://www.terra.com.br/economia/queda-na-renda-e-alto-estoque-de-imoveis-vazios-seguram-reajuste-de-aluguel-residencial,d9a241d3a53d638b11f07df8e4d9234f7jpo1jar.html
https://www.camara.leg.br/noticias/731730-projeto-impede-reajuste-de-aluguel-ate-dezembro-de-2022/
https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/06/23/senado-aprova-suspensao-de-despejos-de-imovel-ate-o-fim-de-2021
https://www.secovi.com.br/noticias/igp-m-recua-e-aluguel-pode-ser-reajustado-em-35-75/15347
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2271052
https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/148656
https://www.bol.uol.com.br/noticias/2021/05/27/acoes-pedido-de-despejo-sp-aumentam.htm