QUANDO DEVO PAGAR IPTU E CONDOMÍNIO NA COMPRA DE UM IMÓVEL NA PLANTA?

Como explanado no artigo “COMPROU IMÓVEL DE CONSTRUTORA/INCORPORADORA? – CUIDADO COM ALGUMAS ABUSIVIDADES”:

“Temos que concordar que a leitura de um contrato de compra e venda de um imóvel pode ser um tanto quanto exaustiva e muita das vezes complexa para o entendimento do comprador, quando este não possui muito conhecimento dos temas ali contidos.

Com isso, a tendência é que o comprador “passe os olhos” no contrato e assine, quando não verificado nenhum absurdo dentro do seu conhecimento crítico comum, ou, quando verificado, mesmo tentando alterar ou excluir alguma cláusula, tais tentativas são ignoradas…”

Neste sentido, não é raro encontrar abusividade nas cláusulas que repassam despesas e impostos aos compradores em momento indevido, como acontece com a obrigação de pagamento do IPTU e de Taxas Condominiais antes do adquirente tomar a efetiva posse do imóvel.

É comum encontrar nos contratos de venda e compra de imóveis a serem construídos, a imposição de pagamento de IPTU e Condomínio a partir da conclusão das obras/expedição do “Habite-se”.

Contudo, como visto no artigo “ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL? SAIBA O QUE PODE SER FEITO”, importante explicitar novamente o que é o chamado Habite-se e como funciona na prática.

O “Habite-se”, é o certificado expedido pela prefeitura, atestando que a obra seguiu as normas de construção, legislação Municipal e que o imóvel pode ser utilizado para a finalidade a qual foi construído.

A expedição do Habite-se é mais uma etapa para a efetiva conclusão do empreendimento, uma vez que, após a sua respectiva expedição, o responsável pelo empreendimento deve regularizar a construção junto ao Registro de Imóveis, com a devida averbação da construção e habite-se na Matrícula do Imóvel.

Só após a expedição do habite-se e averbação da construção na Matrícula do Imóvel (área maior), que serão abertas as matrículas para cada unidade autônoma e, somente após a individualização das matrículas que será é possível a obtenção de financiamento bancário pelo adquirente.

Ou seja, na prática, o adquirente ainda vai aguardar alguns meses para efetivamente tomar posse do seu imóvel, posse esta que é considerada a partir do momento em que pega as chaves do imóvel, assinando seu respectivo termo de posse e entrega das chaves.

Todavia, por eventual imposição do vendedor em cláusula que obriga o pagamento de IPTU e Condomínio pelo comprador após a expedição do Habite-se, o adquirente é forçado a pagar o IPTU e Taxas Condominiais em período que sequer teve a posse do imóvel.

Neste sentido, a jurisprudência já firmou entendimento que a obrigação pelo pagamento do IPTU, assim como a Taxa Condominial, é do responsável pelo empreendimento até a imissão na posse pelo adquirente, momento em que se transferem tais obrigações ao comprador.

Portanto, evidencia-se que a cobrança de IPTU e Condomínio, por parte do vendedor, antes da entrega das chaves, é abusiva e deve ser ajustada no contrato.

No caso de pagamento indevido, o prazo prescricional para eventual pedido de restituição é o mesmo prazo para restituição da Taxa SATI, cujo entendimento jurisprudencial é que se trata de enriquecimento sem causa por parte do Vendedor, de modo que se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos, nos termos do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. De todo modo, o caso concreto deverá ser analisado por um especialista, por isso a importância da contratação de um advogado especialista para proceder com a análise contratual antes da aquisição de bens imóveis, bem como proceder com o assessoramento durante a aquisição e, caso já tenha realizado o negócio jurídico, é de igual importância a contratação do profissional para análise de eventuais abusividades para requerer o que for de direito perante o judiciário.