Como funciona a permuta de imóveis e quais cuidados devo ter?

A permuta, ou troca, é admitida no Direito brasileiro e o Código Civil traz as normas gerais que regulam este negócio jurídico nos artigos 533 e seguintes, cumulados com os artigos 481 e seguintes. Ao longo deste artigo, iremos versar e explicar como funciona a permuta de imóveis e quais cuidados devo ter.

Especificamente com relação a bens imóveis, a permuta consiste em uma negociação entre duas partes com a finalidade de trocar bens de valores equivalentes ou mediante complementação em dinheiro ou através de outros bens.

Quando a permuta envolver o pagamento de uma compensação, que é um valor que cobre a diferença existente entre os imóveis a serem trocados, temos presente a chamada torna.

Não existe restrição sobre os tipos de imóveis que permitem essa transação, de modo que a permuta pode envolver casas, apartamentos, terrenos e unidades na planta que ainda serão construídas.

Como qualquer composição de vontades, é preciso que a troca de imóveis seja feita com a máxima segurança jurídica. Isso significa que ela é reconhecida como um processo formal. Assim, é preciso que as partes estabeleçam um acordo prévio, ressaltando os valores da transação, as datas de entrega dos imóveis, a vistoria entre outros. Para isso, antes da formalização, deve haver uma avaliação de cada imóvel.

Um contrato contendo todos os detalhes do negócio, as obrigações das partes, o valor da torna e as penalidades por rescisão é o que resguardará os proprietários em caso de litígio e esta negociação deverá posteriormente ser escriturada. Lembrando que a escritura deve custar entre 4% e 6% do valor total do bem.

Assim como qualquer compra e venda de imóveis, na permuta é preciso ter atenção na regularidade dos bens envolvidos e isso passa também pela análise documental.

Essa análise criteriosa de documentação é importante para identificar possíveis dívidas, penhoras ou ações judiciais que podem comprometer o negócio. Feita essa análise, é a hora de pensar na escritura do imóvel, que irá exigir os seguintes documentos:

• Documentos dos vendedores:

RG e CPF;

Comprovar a profissão;

Certidão do estado civil dos vendedores;

Comprovante de residência;

Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 30 dias. RG e CPF dos sócios administradores.

• Documentos dos compradores:

RG e CPF;

Comprovar a profissão;

Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela junta comercial dos últimos 30 dias. RG e CPF dos sócios administradores;

Certidão do estado civil dos compradores;

Comprovante de residência.

• Documentos do imóvel:

Certidão completa de matrícula obtida no Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias;

Certidões de ações ou ônus referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias;

Comprovantes de IPTU do último ano quitados;

CCIR, certidão de ITR e do IBAMA quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade;

Impostos e taxas incidentes quitados.

“Posso fazer permuta de imóvel financiado?” Sim! A permuta de imóvel financiado funciona assim: aquele que recebe o imóvel na troca também recebe a dívida de financiamento relativa a ele, até quitar todo o seu valor. É necessária uma minuciosa análise – feita pelo banco credor – dos novos devedores para que isso possa ser realizado.

Se a pessoa que assumiu o imóvel financiado prefere seguir pagando o valor devido em outro banco de sua preferência, é possível. Fazendo isso, o novo banco tem a responsabilidade de pagar o saldo devedor do imóvel ao banco originalmente responsável pelo financiamento.

Quando a permuta for acordada sem a necessidade de complementação do valor em dinheiro, ou seja, sem torna, a negociação é isenta do Imposto de Renda. Caso haja a compensação, o imposto deve ser pago por quem recebeu o valor. É preciso ter atenção ao valor da torna em comparação ao valor do imóvel entregue, para que a tributação não seja desfavorável. Trataremos disto no próximo artigo.

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