Tributação na permuta de imóveis entre pessoas físicas

Amplamente utilizada no mercado imobiliário, a operação de permuta, ou troca, consiste em um negócio jurídico em que uma das partes se compromete a dar a outra um bem, mediante o recebimento de outro bem. Na prática, as partes envolvidas adquirem e alienam, uma da outra, ao mesmo tempo, os bens objeto da permuta, de modo que há simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade. Acompanhe e compreenda, ao longo deste artigo, em que consiste a tributação na permuta de imóveis entre pessoas físicas.

Como regra, a permuta de imóveis não costuma exigir a troca de valores em si, uma vez que essencialmente os bens permutados devem possuir valor semelhante. Contudo, em alguns casos a permuta pode envolver o pagamento de uma complementação em dinheiro, em razão da diferença de valores atribuídos aos imóveis a serem trocados. Tal compensação é denominada “torna”.

No que concerne à tributação desta operação, tal como qualquer alienação de bens imóveis, a permuta está sujeita ao recolhimento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), à alíquota aplicável pelo município onde está localizado o imóvel, incidente sobre o valor venal dos imóveis. Essa incidência, como dito, é comum a qualquer operação onerosa de bens imóveis e deve seguir as normas do município em que está localizado o bem.

Além do ITBI, outros tributos também podem incidir sobre a permuta, a como, por exemplo, o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD) e o Imposto sobre Renda (IR), quando esta permuta ocorre entre pessoas físicas.

No que concerne ao ITCMD, alguns fiscos estaduais vêm entendendo que, quando os proprietários deixam de equalizar a diferença de valores atribuídos aos imóveis por meio da torna, ou seja, quando não há pagamento em dinheiro da diferença de valor entre os imóveis, tem-se como operada uma doação, isto é, uma cessão gratuita daquele valor excedente e, assim, tem-se como operada a incidência do ITCMD à alíquota aplicável ao estado correspondente.

Na visão do fisco, a parte que fica com o imóvel de maior valor, sem qualquer tipo de compensação ou desembolso, teria um acréscimo patrimonial de forma não onerosa, caracterizando-se uma doação, nos termos do artigo 538 do Código Civil. Isso porque haveria uma transferência de patrimônio, por liberalidade, daquele proprietário que permuta o imóvel de maior valor por outro de valor inferior. Por esse entendimento, o donatário e, consequentemente, o contribuinte do imposto, seria a pessoa que recebeu, em permuta, o imóvel de maior valor.

Neste caso, há que se ter cuidado em antever esta possível diferença de valor venal entre os imóveis e, quando da escrituração desta operação, fazer o recolhimento do imposto aos cofres estaduais, relembrando que a incidência está limitada ao valor da diferença entre os imóveis e não ao valor global da operação.

Relativamente ao IRPF, a permuta é prevista na Instrução Normativa SRF n° 107/88, item 1.1

“Para fins desta instrução normativa, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna.”

Na permuta não existe valor de alienação, pois o bem será trocado, conforme Lei n° 10.406/2002, artigo 533:

“Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.”

Assim, com relação à permuta de imóveis sem torna, o correto, perante o fisco federal, e a não incidência de imposto de renda (IRPF), mesmo que o valor dos bens, no mercado, sejam diferentes. Isso porque, efetuada a permuta, o contribuinte deve, por ocasião da Declaração de Ajuste Anual, dar baixa do bem cedido e, na entrada do bem recebido, consignar o mesmo valor do bem baixado (cedido). Assim procedendo, não haverá variação patrimonial e o Ganho de Capital é zero. Em outras palavras, o valor dos bens permanece o mesmo nas declarações dos permutantes, alterando apenas a descrição.

A justificativa para esta não incidência é não ocorrência do fato gerador do IRPF, uma vez que não há acréscimo patrimonial ou acúmulo de receita nova, isto é, não há, para fins de tributação de renda, ganho de capital tributável.

Já quando há torna, as operações de permuta ficam sujeitas à incidência de imposto de renda pelo ganho de capital, em razão do chamado “lucro imobiliário”. Referido tributo poderá incidir tanto no valor da torna recebida como, também, sobre o valor atribuído aos imóveis permutados.

Assim, é imprescindível que o beneficiário da torna calcule o Ganho de Capital, para que possa ser recolhido o imposto de renda exclusivo, à alíquota de 15%. Para o cálculo do Ganho de Capital, será considerado o valor da alienação, o recebimento complementar, conforme a Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 19, inciso V “no caso de permuta com recebimento de torna, o valor da torna” e o RIR/2018, artigo 134, § 3° “na permuta com recebimento de torna em dinheiro, será considerado valor de alienação somente o da torna recebida ou a receber”.

Importante notar que bens de pequeno valor estão abarcados pela isenção, conforme regras da Instrução Normativa SRF n° 599/2005, artigo 1º, “será isento do imposto de renda o ganho de capital, auferido por pessoa física, cujo o valor unitário da alienação, realizada no mês, seja igual ou inferior a a) R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; b) R$ 35.000,00, nos demais casos. Já o proprietário de um único imóvel, estará isento do pagamento do ganho de capital na alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, conforme Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 29, inciso I – alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.

Por fim, na permuta realizada entre parentes é importante observar que a troca entre ascendentes e descendentes, quando envolve valores desiguais, obrigatoriamente deve contar com a concordância dos demais e do cônjuge do alienante, sob pena de anulação da operação. Tributariamente a operação é válida, bastando observar se é com ou sem torna. Para a IN 107/88 o fato de a permuta ocorrer entre parentes é irrelevante para apuração do imposto, quando for o caso.

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