Prazo de entrega do imóvel, prazo para assinatura do contrato de financiamento e encargos indevidos; atraso para entrega das Chaves, Lucros Cessantes e/ou Multa contratual
Como explanado no artigo “Comprou Imóvel de Construtora/Incorporadora? – Cuidado Com Algumas Abusividades“.
“Temos que concordar que a leitura de um contrato de compra e venda de um imóvel pode ser um tanto quanto exaustiva e muita das vezes complexa para o entendimento do comprador, quando este não possui muito conhecimento dos temas ali contidos.
Com isso, a tendência é que o comprador “passe os olhos” no contrato e assine, quando não verificado nenhum absurdo dentro do seu conhecimento crítico comum, ou, quando verificado, mesmo tentando alterar ou excluir alguma cláusula, tais tentativas são ignoradas…”
Dito isto, necessário proceder com alguns esclarecimentos.
Pois bem, nos instrumentos particulares de promessa de venda e compra de imóveis, seja na venda de unidade autônoma na planta ou em fase de construção, ou na venda de lote em terreno a ser loteado ou em processo de loteamento, é comum a previsão de diversos prazos, seja para garantir um direito ou obrigação ali pactuado.
Contudo, em que pese a previsão de prazos para cada fase do empreendimento, nem sempre há sanção para a vendedora, na hipótese de descumprimento de alguma dessas obrigações.
Exemplificando, na hipótese do vendedor estipular o prazo “X” para conclusão da obra/expedição de Habite-se ou para liberação do lote para construção, e não cumprir com o pactuado no contrato, caso não tenha de forma expressa nenhuma penalidade contra o vendedor em relação ao atraso em questão, o comprador não seria indenizado pelo atraso e só poderia pleitear a rescisão do contrato (se este for o seu desejo) por alegação de cláusula não cumprida, entretanto, contra essa manifestação de vontade, muito provavelmente ainda teria alguma imposição de retenção de valores em alguma cláusula contratual, retenção esta que pode ser indevida ou abusiva em relação ao caso concreto.
O que muitos compradores não sabem é que as incorporações imobiliárias e projetos de desmembramento e/ou loteamento são expressamente regidos por lei, quais sejam, Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, respectivamente.
No que tange as obrigações da incorporadora, por exemplo, está a obrigação de inserir cláusula com os efeitos contratuais da intempestividade, que é indenizar qualquer prejuízo que os adquirentes ou compromissários compradores vierem sofrer do atraso ou não conclusão das obras, das quais poderiam ser requeridas de forma administrativa junto ao próprio vendedor, dificultando eventual recusa do vendedor por não constar expressamente em contrato.
No entanto, o que acontece é exatamente a hipótese de ocorrer o atraso e o comprador ficar de mãos atadas, pois não há disposição contratual que o ampare, para ser indenizado sem obrigar a rescisão contratual.
Neste passo, o que pode ser feito na assinatura do contrato é a exigência de cláusulas neste sentido, com base nos artigo 35-A, inciso XII, e § 1º, e artigo 43, inciso II, ambos da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, transcrito abaixo:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
…
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
Ocorre, todavia, que os Contratos de Venda e Compra de imóveis, principalmente aqueles vendidos em grandes empreendimentos, são contratos de adesão, nos quais os vendedores não dão margem para realizar qualquer modificação de cláusulas, pois alegam que o contrato é “padrão” e não pode ser modificado.
Deste modo, conforme previsão legal do artigo 35-A, § 1º, da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato caso tenha assinado o contrato e o vendedor se recursado a aditar o contrato para incluir as cláusulas omissas.
Neste sentido, como na prática a previsão de uma cláusula hipotética pode ser aparentemente irrelevante para o Comprador que deseja adquirir um bem imóvel, normalmente as partes seguem com aquele contrato omisso até acontecer algum atraso no empreendimento e o Comprador necessitar de alguma providência.
Em relação aos prazos previstos em contrato, podemos dividir em 3 etapas para os empreendimentos de incorporação imobiliária para venda de unidade autônoma, que são: 1 – prazo para conclusão da obra/expedição do habite-se; 2 – prazo para assinatura do contrato de financiamento – quando o comprador opta por essa modalidade de pagamento –; e 3 – prazo para entrega das chaves/posse do imóvel.
Antes de adentrarmos aos prazos de cada etapa, necessário discorrer um pouco mais sobre o “Habite-se”, que é o certificado expedido pela prefeitura, atestando que a obra seguiu as normas de construção, legislação Municipal e que o imóvel pode ser utilizado para a finalidade a qual foi construído.
A expedição do Habite-se é mais uma etapa para a efetiva conclusão do empreendimento, uma vez que, após a sua respectiva expedição, o responsável pelo empreendimento deve regularizar a construção junto ao Registro de Imóveis, com a devida averbação da construção e habite-se na Matrícula do Imóvel.
Só após a expedição do habite-se e averbação da construção na Matrícula do Imóvel (área maior), que serão abertas as matrículas para cada unidade autônoma.
Dito isto, voltamos a discorrer sobre os prazos de cada etapa mencionada acima.
Quanto ao prazo da ETAPA 1, isto é, para expedição do habite-se, além do prazo previsto no contrato firmado, o Vendedor tem um prazo adicional de 180 dias de tolerância para conclusão do empreendimento e obtenção da do Habite-se ou documento equivalente emitido pelo órgão competente, conforme artigo 43-A, da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
Todavia, na hipótese de o atraso ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias – desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso –, o adquirente poderá promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.
Alternativamente, caso o adquirente ainda queira aguardar a conclusão da obra e ficar com o bem imóvel, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Saliente-se que a multa referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa que trata da hipótese de resolução do contrato ou inexecução total da obrigação, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Quanto ao prazo da ETAPA 2 – obtenção do financiamento –, necessário frisar que só é possível a obtenção de financiamento bancário pelo adquirente após a averbação da construção e consequente individualização das matrículas para cada unidade autônoma, pela construtora, conforme procedimento já exposto acima.
Deste modo, havendo previsão de prazo para pagamento da última parcela do imóvel a ser quitada por meio de financiamento, com previsão de encargos moratórios pelo atraso no pagamento da referida parcela, o adquirente deve se atentar para não responder por encargos moratórios dos quais não concorreu com culpa, isto é, caso ultrapasse o prazo estipulado pelo Vendedor por conta de atraso na obrigação da construtora em realizar a averbação da construção junto ao cartório de imóveis, esta responde perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
Melhor explicitando, o Vendedor não pode cobrar multa, juros entre outros encargos sobre a parcela a ser quitada com o financiamento, pelo atraso que o próprio vendedor deu causa, sendo devido apenas a correção monetária deste valor.
Entretanto, é comum que o Vendedor cobre tais encargos mesmo dando causa ao atraso, ou até mesmo cobrar juros a partir da conclusão das obras, impondo data de vencimento da parcela a ser quitada com o financiamento posterior a conclusão das obras, devendo o adquirente ficar atento a tais práticas para não ser lesado ou até verificar para eventual pedido de restituição.
Por fim, no que tange ao prazo da ETAPA 3 – entrega das chaves –, este fica condicionado ao pagamento integral do preço do bem, de modo que o prazo de 180 dias de tolerância para conclusão da obra e entrega definitiva da posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa a ser relativo, uma vez que os tramites para assinatura do contrato de financiamento e liberação dos valores é de responsabilidade do adquirente, e caso a culpa para o atraso na entrega das chaves seja imputado ao comprador, não haverá penalidade ao Vendedor.
Por outro lado, ainda nessa etapa a construtora/vendedor pode concorrer com culpa e causar o atraso para entrega das chaves, como por exemplo atrasar a assinatura de eventual confissão de dívida se restar saldo devedor calculando o valor liberado no financiamento, de igual modo pode ocorrer se o vendedor criar obstáculos e exigências sem fundamento sobre a documentação a ser apresentada junto a instituição financeira quando assessorias do próprio vendedor estiver intermediando a concessão do financiamento ao comprador.
Nestas hipóteses, o vendedor é responsável pelo atraso e dever arcar com as perdas e danos causados ao adquirente pelo atraso na entrega da posse do imóvel, salientando-se que recentemente o STJ firmou entendimento de que não é possível cumular as indenizações pelos lucros cessantes com a multa contratual em desfavor do vendedor, cabendo ao adquirente avaliar a indenização que mais o ampare em relação ao prejuízo experimentado.
No que tange a eventual possibilidade de aplicação de qualquer providência acima exposta, é firme a jurisprudência de que o prazo prescricional relativo à reparação civil por danos decorrentes de descumprimento de obrigação contratual é de 10 (dez) anos, nos termos do art. 205 do Código Civil. De todo modo, o caso concreto deverá ser analisado por um especialista, por isso a importância da contratação de um advogado especialista para proceder com a análise contratual antes da aquisição de bens imóveis, bem como proceder com o assessoramento durante a aquisição e, caso já tenha realizado o negócio jurídico, é de igual importância a contratação do profissional para análise de eventuais abusividades para requerer o que for de direito perante o judiciário.