COMPRA DE IMÓVEL – CORRETAGEM E TAXA SATI SÃO DEVIDAS?

Como explanado no artigo “COMPROU IMÓVEL DE CONSTRUTORA/INCORPORADORA? – CUIDADO COM ALGUMAS ABUSIVIDADES”:

“Temos que concordar que a leitura de um contrato de compra e venda de um imóvel pode ser um tanto quanto exaustiva e muita das vezes complexa para o entendimento do comprador, quando este não possui muito conhecimento dos temas ali contidos.

Com isso, a tendência é que o comprador “passe os olhos” no contrato e assine, quando não verificado nenhum absurdo dentro do seu conhecimento crítico comum, ou, quando verificado, mesmo tentando alterar ou excluir alguma cláusula, tais tentativas são ignoradas…”

Neste sentido, necessário explicar o que é a chamada “taxa SATI”, que aparece em muitos contratos de venda e compra de unidade autônoma e que também pode aparecer com outras denominações.

Pois bem, a taxa SATI é a taxa de serviço de assistência técnico imobiliária e também pode ser identificada apenas como intermediação imobiliária, pois refere-se à contratação de serviço de assessoria para acompanhar e realizar tarefas cotidianas de assistência imobiliária.

Ocorre que, dentre as atividades que tais assessorias prestam, está o serviço de corretagem, que é prestado especificamente por corretores de imóveis devidamente credenciados.

No que concerne ao serviço especificamente de Corretagem, que é o serviço prestado pelo corretor de imóveis, mais especificamente de acompanhamento do processo, auxílio na escolha do imóvel que mais se adequa aos interesses do comprador, bem como em eventual negociação junto ao Vendedor, sendo devido o pagamento do serviço de Corretagem.

Em contrapartida, há entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que o serviço de Corretagem não é devido em duas hipóteses:

1 – Na hipótese em que tal serviço e valor não estejam devidamente discriminados de forma clara em Contrato, de modo que o Comprador tenha plena ciência de tal valor e o repasse para o adquirente.

Nesta hipótese, há violação do Código de Defesa do Consumidor, no que tange a obrigação de informação e transparência nas negociações, sendo devida a restituição destes valores.

2 – Na hipótese em que o corretor não desempenha sua função na compra e venda de um imóvel, como por exemplo, na hipótese em que o comprador localiza um stand de vendas ou anúncio direto do vendedor e realiza a compra do imóvel sem a necessidade de qualquer trabalho do corretor. Entretanto, para que não seja efetivamente devida a Corretagem nesta hipótese, o adquirente deve requerer a exclusão deste repasse antes da assinatura do Contrato.

Os serviços de Corretagem e de Assessoria Técnico Imobiliária prestados quando da aquisição de um imóvel, em tese são cobrados a parte, discriminados no contrato de venda e compra do imóvel, ou com contratação paralela.

Diante de tal fato, o que o adquirente acaba contratando, juntamente com o serviço de corretagem, é o serviço de assistência técnico imobiliária ou intermediação imobiliária, que não se confunde com o serviço de corretagem.

Inclusive, na maioria dos contratos de venda e compra de unidade autônoma, os valores são distintos, sendo especificado valor de corretagem e o outro valor, destinado para essa modalidade de serviço.

Necessário salientar que, ainda que esse valor destinado a intermediação imobiliária seja realizado por empresa distinta daquela responsável pela venda do imóvel, a atividade é vinculada com o processo de venda, de modo que não pode o vendedor repassar esse custo para o adquirente.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no mesmo sentido, isto é, que a cobrança de taxa SATI representa clara abusividade e, repassá-la ao consumidor viola regras básicas da legislação consumerista, pois, não se trata de um serviço autônomo como a comissão de corretagem.

Segundo o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Relator do Recurso Especial nº 1599511/SP, em sede de julgamento de Recursos Repetitivos, que firmou a tese de abusividade da Taxa SATI, “Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”

Deste modo, evidencia-se que a cobrança de SATI é abusiva, eis que os custos indevidamente cobrados do consumidor são inerentes ao negócio, motivo pelo qual não devem ser repassados ao consumidor, pois são de interesse exclusivo da promitente vendedora.

No que tange a ao prazo prescricional para eventual pedido de restituição de valores pagos a título de serviço de assessoria técnico imobiliária ou atividade congênere, diferente do prazo relativo a reparação civil por danos decorrentes de descumprimento de obrigação contratual – que é de 10 (dez) anos –, o entendimento jurisprudencial acerca da Taxa SATI é que se trata de enriquecimento sem causa por parte do Vendedor, de modo que se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos, nos termos do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. De todo modo, o caso concreto deverá ser analisado por um especialista, por isso a importância da contratação de um advogado especialista para proceder com a análise contratual antes da aquisição de bens imóveis, bem como proceder com o assessoramento durante a aquisição e, caso já tenha realizado o negócio jurídico, é de igual importância a contratação do profissional para análise de eventuais abusividades para requerer o que for de direito perante o judiciário.